Quy hoạch khu đất dân dụng cần đáp ứng yêu cầu gì?

Trong phần này, chúng ta sẽ tìm hiểu về các chỉ tiêu quy hoạch liên quan đến mật độ, một khía cạnh quan trọng trong quy hoạch và quản lý đô thị. Các chỉ tiêu mật độ đóng một vai trò quan trọng trong việc định hình cơ cấu và phát triển của đô thị, bao gồm mật độ xây dựng, mật độ dân số, và các yếu tố khác. Chúng ta sẽ xem xét cách các chỉ tiêu mật độ ảnh hưởng đến quy hoạch đô thị và tầm quan trọng của việc áp dụng chúng trong công tác quản lý đô thị. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ về các chỉ tiêu quy hoạch liên quan đến mật độ và vai trò quan trọng của chúng trong quy hoạch và quản lý đô thị

Đất thuộc quy hoạch khu dân cư mới là gì?

Đất thuộc khu dân cư mới được hiểu là đất được sử dụng xây dựng nhà ở, công trình phục vụ cuộc sống của dân cư trong phạm vi nhất định như thôn, xóm, ấp,… Đất khu dân cư có diện tích lớn và được phân chia rõ ràng ranh giới đất giữa các hộ gia đình. 

Hiện nay, việc xác định đất thuộc quy hoạch khu dân cư mới là điều tương đối khó. Bởi việc quy hoạch sử dụng đất ở mỗi địa phương khác nhau. Do đó, dưới đây là một lưu ý để quý bạn đọc có thể xác định được đất thuộc quy hoạch khu dân mới như: 

Thứ nhất, cần tiến hành kiểm tra các thông tin trên sổ đỏ, sổ hồng. Đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (được cấp sổ) thì các thông tin về chủ hô, thông tin quy hoạch sẽ được ghi nhận trực tiếp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể là trong phần ghi chú thể hiện thông tin mảnh đất có đang trong diện quy hoạch không? 

Thứ hai, thông qua các bên trung gian môi giới đất, các bên thực hiện dịch vụ tra cứu quy hoạch. Việc này, giúp chủ quý bạn đọc nắm bắt thông tin nhanh chóng, chính xác về thông tin mảnh đất,…

Thứ ba, ra cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hỏi rõ thông tin quy hoạch đất tại địa phương. Bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương cụ thể là Văn phòng đăng ký đất đai (Phòng Tài nguyên và môi trường) chịu trách nhiệm nắm giữ, triển khai quy hoạch sử dụng đất.

Các chỉ tiêu quy hoạch liên quan đến mật độ được dùng phổ biến trong công tác quy hoạch và quản lý đô thị

– Chỉ tiêu đầu tiên cần được nhắc đến là chỉ tiêu mật độ dân số toàn đô thị bao trên tổng diện tích tự nhiên toàn đô thị. Chỉ tiêu này thể hiện mức độ tập trung dân số theo ranh giới hành chính và ít được sử dụng trong việc quản lý quy hoạch đô thị nhưng lại được dùng như một công cụ chính trong việc đánh giá, phân loại đô thị theo nghị quyết 1210/2016/NQ-UBTVQH13. Trong khi đó chỉ tiêu mật độ dân số khu vực nội thành, nội thị trên diện tích đất xây dựng đô thị bên cạnh việc phục vụ công tác đánh giá, phân loại đô thị còn là một công cụ để quản lý quy hoạch đô thị, để đánh giá hiệu quả của việc tổ chức hệ thống hạ tầng đô thị.

– Các chỉ tiêu sử dụng đất là nhóm chỉ tiêu chính có liên quan đến mật độ được sử dụng trong việc quản lý, lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch được duyệt. Các chỉ tiêu sử dụng đất có thể theo đồ án quy hoạch được duyệt. Các chỉ tiêu sử dụng đất có thể kể đến như: Đất xây dựng đô thị; Đất dân dụng; Đất đơn vị ở; Đất ở hay các chỉ tiêu về Đất cây xanh sử dụng công cộng, Đất công trình dịch vụ – công cộng…Theo đó, các chỉ tiêu sử dụng đất được khống chế trong Quy chuẩn Việt Nam về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD gồm các chỉ tiêu sau:

• Chỉ tiêu đất dân dụng (m2/người) liên quan đến mật độ dân cư trên diện tích đất dân dụng được khống chế ở mức từ 45-100 m2/người nhằm đảm bảo mức độ tập trung dân số nhất định trong các khu dân dụng từ đó bố trí hệ thống hạ tầng đô thị hiệu quả nhất.

– Chỉ tiêu đất đơn vị ở (m2/người) liên quan đến mật độ dân cư trên diện tích đất đơn vị ở được khống chế ở mức 15-55m2/người nhằm đảm bảo bán kính di chuyển phù hợp đến các cơ sở dịch vụ phục vụ nhu cầu hàng ngày của cộng đồng dân cư.

• Chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng bao gồm chỉ tiêu đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở được khống chế mức tối thiểu là 2m2/người và đất cây xanh sử dụng công cộng ngoài đơn vị ở được khống chế ở mức tối thiểu từ 4-7m2/người tùy thuộc loại đô thị (đô thị được phân loại càng cao thì có chỉ tiêu tối thiểu càng lớn và ngược lại). Chỉ tiêu này kết hợp với chỉ tiêu dân số trong đơn vị ở và toàn đô thị sẽ cho ra mật độ đất cây xanh sử dụng công cộng trong đơn vị ở và toàn đô thị. Chỉ tiêu này góp phần tạo ra môi trường và không gian xanh cho đơn vị ở cũng như toàn đô thị.
• Các chỉ tiêu để xác định quy mô diện tích các công trình dịch vụ công cộng gián tiếp tạo ra mật độ các công trình dịch vụ – công cộng trong từng đơn vị ở và toàn đô thị, cung cấp hệ thống hạ tầng xã hội cho cư dân đô thị ở cấp đơn vị ở và cấp toàn đô thị.

– Chỉ tiêu mật độ xây dựng gồm chỉ tiêu mật độ xây dựng thuần và chỉ tiêu mật độ xây dựng gộp. Theo Quy chuẩn Việt Nam về Quy hoạch xây dựng QCVN 01:2019/BXD được hiểu như sau:

• Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, công trình hạ tầng kỹ thuật.
• Mật độ xây dựng gộp của một số khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình).

Chỉ tiêu mật độ xây dựng là cơ sở để đánh giá “độ đặc” về không gian của các khu vực đô thị trên từng lô đất (mật độ xây dựng thuần) hay một khu vực đô thị (mật độ xây dựng gộp).

– Chỉ tiêu hệ số sử dụng đất được hiểu là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất. Chỉ tiêu này đại diện cho mật độ chất tải hạ tầng lên lô đất là cơ sở xác định yêu cầu về hạ tầng cho lô đất quy hoạch mới và đánh giá khả năng đáp ứng hạ tầng của một dự án cải tạo, chỉnh trang hoặc tái thiết đô thị.

– Chỉ tiêu mật độ công trình hạ tầng kỹ thuật dùng phổ biến nhất trong quy hoạch và quản lý đô thị là các chỉ tiêu mật độ đường giao thông về chiều dài đường trên đơn vị diện tích (km/km2) hoặc theo diện tích đất giao thông trên đất xây dựng đô thị (%). Ngoài ra, còn các chỉ tiêu mật độ công trình hạ tầng kỹ thuật khác như cống thoát nước, hệ thống chiếu sáng.

Thực hiện quy hoạch khu đất dân dụng cần đáp ứng yêu cầu gì?

Tính tích hợp trong quy hoạch đô thị

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, trước năm 2017, hệ thống quy hoạch đô thị gồm 3 nhóm, đó là:

• Nhóm I: Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, bao gồm phát triển kinh tế – xã hội của các vùng, lãnh thổ, phát triển ngành, lĩnh vực và phát triển sản phẩm.
• Nhóm II: Quy hoạch xây dựng vùng, các khu chức năng đặc thù, quy hoạch đô thị và quy hoạch xây dựng nông thôn.
• Nhóm III: Quy hoạch sử dụng đất đai, tài nguyên khoáng sản và bảo vệ môi trường.

Hệ thống chỉ tiêu quy hoạch đô thị

Chỉ tiêu quy hoạch là tập hợp các thông số kỹ thuật để xác định mục tiêu, chiến lược, định hướng nhằm quản lý phát triển đô thị hiệu quả hơn. Các luật, thông tư, nghị định, quy chuẩn, tiêu chuẩn quy định hệ thống chỉ tiêu quy hoạch đô thị rõ ràng và được xác định trong hồ sơ đồ án quy hoạch.

Cơ sở dữ liệu quy hoạch đô thị

Dữ liệu quản lý phát triển đô thị bao gồm bản đồ, kinh tế – xã hội, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, môi trường, dân số – lao động, sử dụng đất.

• Loại hình dữ liệu: các loại hình dữ liệu về bản đồ chuyên đề, dữ liệu biến đổi khí hậu, cảnh báo thiên tai cần được bổ sung kịp thời, đầy đủ. Với các dữ liệu về đất dân số, hạ tầng kỹ thuật cần cập nhật những thông tin chuyên sâu và chi tiết.
• Chất lượng dữ liệu: Thiếu tính khả thi trong trong ứng dụng thực tế do không đủ tính cập nhật, nhất là dữ liệu về lao động, nhà ở.

Chi tiết xin liên hệ: Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Điện thoại: 0866 222 823

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com

Website: https://luatthaiduonghanoi.com

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội