Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ năm 2023

Xin chào Luật sư. Hiện nay tôi đang chuẩn bị tiến hành thủ tục mua bán đất đai nhưng có thắc mắc không rõ muốn được nhờ luật sư hỗ trợ. Cụ thể là gia đình tôi có tìm kiêm mua một miếng đất để xây nhà cho con, chúng tôi đã tìm được một mảnh đất khá ưng ý, phù hợp với tài chính và nhu cầu của gia đình, tuy nhiên mảnh đất này của người bán lại chưa có sổ đỏ. Tôi thắc mắc không biết rằng trong trường hợp này khi đất chưa có sổ đỏ thì có thể thực hiện việc chuyển nhượng được hay không? Nếu được, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ hiện nay được diễn ra như thế nào? Gia đình tôi rất ứng nên muốn chốt mua mảnh đất này nhanh nhưng lại sợ gặp nhiều rủi ro, mong được Luật sư giải đáp, tôi xin chân thành cảm ơn!

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Thái Dương FDI Hà Nội. Hiện nay nhu cầu mua bán đất của người dân diễn ra rất nhiều, theo đó mà cần nắm rõ những quy định pháp luật để tránh mất quyền lợi của bản thân và bảo vệ quyền lợi cho mình. Tại nội dung bài viết dưới đây, chúng tôi sẽ giải đáp thắc mắc nêu trên cho bạn. Hy vọng bài viết mang lại nhiều điều bổ ích đến bạn đọc.

Căn cứ pháp lý

• Luật Đất đai năm 2013

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế nào?

Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì những điều kiện sau cần phải được đáp ứng:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Có thể thấy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những điều kiện bắt buộc phải có khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu thuộc những trường hợp được liệt kê tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai thì người sử dụng đất không cần có sổ đỏ mà vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng.

Được mua bán nhà đất chưa có sổ trong các trường hợp nào?

Nhà đất khi chưa có sổ vẫn có thể được chuyển nhượng khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

1. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013).
2. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế” (khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013).

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ

Việc mua bán nhà đất chưa có sổ đỏ được thực hiện theo trình tự, thủ tục như sau:

Đăng ký cấp sổ đỏ

Việc thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu được quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Theo đó, khi thực hiện thủ tục đăng ký, cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

• Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ;
• Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
• Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (như biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…); giấy tờ miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng là một điều kiện bắt buộc đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai, để việc chuyển nhượng có hiệu lực, được pháp luật bảo vệ, đồng thời tránh trường hợp lừa đảo, một mảnh đất mà chuyển nhượng cho nhiều người như trong thực tế vẫn xảy ra. Giấy tờ cần chuẩn bị công chứng bao gồm:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);
• Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên;
• Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân;
• Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật.

Kê khai nghĩa vụ tài chính

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải kê khai thông qua các giấy tờ sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
• Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Bản sao, bản chụp sổ đỏ và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó;
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có).

Thời điểm nộp hồ sơ kê khai này thông thường cùng với thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.

Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm:

• Đơn đăng ký biến động;
• Bản gốc Sổ đỏ;
• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng.

Cơ quan có thẩm quyền xác định các khoản thuế, lệ phí mà người sang tên Sổ đỏ phải nộp và thông báo cho người sang tên sổ đỏ.

Trả kết quả

Thời hạn sang tên sổ đỏ:

• Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
• Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì được tăng thêm 10 ngày.

Lưu ý: Thời hạn trên không được tính đối với những thời gian sau:

• Thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ;
• Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;
• Thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Mua bán đất không có Sổ đỏ bị phạt thế nào?

Như đã trình bày ở trên, Sổ đỏ là một trong những điều kiện bắt buộc có khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất (trừ 02 trường hợp theo quy định). Do đó, trường hợp mua bán đất không có Sổ đỏ sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật.

Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:

Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân, tối đa là 40 triệu đồng.

Như vậy, trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có Sổ đỏ (thỏa mãn các điều kiện còn lại) có thể bị xử phạt từ 03 – 05 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn, từ 05 – 10 triệu đồng đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đô thị.

Trên đây là nội dung bài viết liên quan đến vấn đề “Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ năm 2023“. Hy vọng bài viết có ích cho độc giả, Luật Thái Dương FDI Hà Nội cùng với đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý dày dặn kinh nghiệm, chúng tôi sẽ cung cấp dịch vụ pháp lý, giải đáp những thắc mắc của các ban.