Xây nhà lấn chiếm lối đi chung

Trong quá trình phát triển đô thị và xây dựng cơ sở hạ tầng, tình trạng xây nhà lấn chiếm lối đi chung đã trở thành một vấn đề phổ biến gặp phải tại nhiều nơi. Tình trạng này không chỉ gây cản trở cho việc lưu thông, mà còn ảnh hưởng đến sự tiện lợi và an toàn của người dân.

Lối đi chung theo quy định của pháp luật

Mỗi căn nhà đều cần có ít nhất một lối đi để có thể kết nối bất động sản của mình với trục đường chính. Trên thực tế, không phải mảnh đất của ai ban đầu cũng có được những điều kiện thuận lợi. Có những trường hợp đất bị bao quanh bởi các bất động sản khác, không có đường để đi ra. Trong trường hợp này, người có đất bị bao quanh không có lối đi có quyền yêu cầu các chủ của bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra nơi công cộng.

Theo quy định tại Điều 254 BLDS 2015:

• Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
• Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
• Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
• Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
• Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu chủ sở hữu khác dành cho mình một lối đi sao cho lối đi đó thuận tiện nhất, ít gây bất tiện, ít gây thiệt hại cho chủ bất động sản cho mở lối đi đó. Bên cạnh đó phải bồi thường cho chủ sở hữu có lối đi đó một số tiền về việc đã cho phép mở lối đi trên đất của họ.

Các bên tự thỏa thuận về việc mở lối đi chung. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

Ngoài ra theo quy định tại Điều 171 Luật Đất đai 2013 có quy định về hạn chế quyền sử dụng hạn chế đối với quyền về lối đi. Do đó để đảm bảo tốt nhất về quyền đối với lối đi, chủ sở hữu bất động sản nên thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản có lối đi về việc đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề.

Khi sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề thì người người sử dụng lối đi này phải thực hiện thủ tục Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau khi xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề theo quy định tại (Điểm i, khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013).

Khi phát hiện hành vi xây nhà lấn chiếm lối đi chung người dân có được tố cáo hay không?

Theo quy định tại Điều 205 Luật Đất đai 2013 quy định về việc giải quyết tố cáo về đất đai như sau:

– Cá nhân có quyền tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai.

– Việc giải quyết tố cáo vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố cáo.

Ngoài ra theo quy định tại Điều 204 Luật Đất đai 2013 khi phát hiện hành vi lấn chiếm ngõ đi chung người dân còn có quyền khiếu nại, khiếu kiện về đất đai.

– Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

– Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Theo quy định tại Điều 206 Luật Đất đai 2013 quy định về việc xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai như sau:

– Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

– Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.

Xử phạt hành vi xây nhà lấn chiếm lối đi chung

Theo quy định tại Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt về lấn, chiếm đất như sau:

– Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão; trong lĩnh vực quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và các lĩnh vực chuyên ngành khác.

Tuỳ thuộc vào hành vi lấn chiếm ngõ đi chung như thế nào mà bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với những mức xử phạt khác nhau.

Theo quy định tại Điều 16. Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm quy định về trật tự xây dựng như sau:

– Xử phạt đối với hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung như sau:

• Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
• Phạt tiền từ 180.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

– Đối với các công trình xây dựng trên đất không đúng mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai thì xử phạt theo quy định tại nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Theo quy định tại Điều 12 Nghị định 100/2019/NĐ-CP quy định về xử phạt các hành vi vi phạm quy định về sử dụng, khai thác trong phạm vi đất dành cho đường bộ như sau:

– Phạt tiền từ 100.000 đồng đến 200.000 đồng đối với cá nhân, từ 200.000 đồng đến 400.000 đồng đối với tổ chức thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:

• Bán hàng rong hoặc bán hàng hóa nhỏ lẻ khác trên lòng đường đô thị, trên vỉa hè các tuyến phố có quy định cấm bán hàng, trừ các hành vi vi phạm quy định tại điểm c khoản 2, điểm b khoản 5, điểm e khoản 6 Điều này;
• Phơi thóc, lúa, rơm, rạ, nông, lâm, hải sản trên đường bộ; đặt máy tuốt lúa trên đường bộ.

– Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với cá nhân, từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với tổ chức thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:

• Dựng cổng chào hoặc các vật che chắn khác trái quy định trong phạm vi đất dành cho đường bộ gây ảnh hưởng đến trật tự, an toàn giao thông đường bộ;
• Treo băng rôn, biểu ngữ trái phép trong phạm vi đất dành cho đường bộ gây ảnh hưởng đến trật tự an toàn giao thông đường bộ;
• Đặt, treo biển hiệu, biển quảng cáo trên đất của đường bộ ở đoạn đường ngoài đô thị, trừ các hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 8 Điều 12;

– Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với cá nhân, từ 2.000.000 đồng đến 4.000.000 đồng đối với tổ chức thực hiện hành vi đổ rác ra đường bộ không đúng nơi quy định, trừ các hành vi vi phạm quy định tại: điểm a khoản 6 Điều này; khoản 3, khoản 4 Điều 20 Nghị định 100/2019/NĐ-CP.

– Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với cá nhân, từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng đối với tổ chức thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:

• Dựng rạp, lều quán, cổng ra vào, tường rào các loại, công trình khác trái phép trong phạm vi đất dành cho đường bộ, trừ các hành vi vi phạm quy định tại điểm đ khoản 6, điểm b khoản 8, điểm a khoản 9 Điều 12;
• Sử dụng trái phép lòng đường đô thị, hè phố để: Họp chợ; kinh doanh dịch vụ ăn uống; bày, bán hàng hóa; sửa chữa phương tiện, máy móc, thiết bị; rửa xe; đặt, treo biển hiệu, biển quảng cáo; xây, đặt bục bệ; làm mái che hoặc thực hiện các hoạt động khác gây cản trở giao thông, trừ các hành vi vi phạm quy định tại điểm d, điểm đ, điểm e, điểm g khoản 6; khoản 7; điểm a khoản 8 Điều 12;

– Phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng đối với cá nhân, từ 8.000.000 đồng đến 12.000.000 đồng đối với tổ chức thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:

• Đổ, để trái phép vật liệu, chất phế thải trong phạm vi đất dành cho đường bộ, trừ các hành vi vi phạm quy định tại khoản 3, khoản 4 Điều 20 100/2019/NĐ-CP;
• Tự ý đào, đắp, san, lấp mặt bằng trong: Hành lang an toàn đường bộ, phần đất dọc hai bên đường bộ dùng để quản lý, bảo trì, bảo vệ công trình đường bộ;
• Sử dụng trái phép đất của đường bộ hoặc hành lang an toàn đường bộ làm nơi tập kết hoặc trung chuyển hàng hóa, vật tư, vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, các loại vật dụng khác;
• Bày, bán máy móc, thiết bị, vật tư, vật liệu xây dựng hoặc sản xuất, gia công hàng hóa trên lòng đường đô thị, hè phố;
• Chiếm dụng phần đường xe chạy hoặc lề đường của đường ngoài đô thị từ 20 m2 trở lên làm nơi trông, giữ xe.

– Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với cá nhân, từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với tổ chức thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:

• Chiếm dụng lòng đường đô thị hoặc hè phố từ 20 m2 trở lên làm nơi trông, giữ xe;
• Dựng biển quảng cáo trên đất hành lang an toàn đường bộ khi chưa được cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản hoặc dựng biển quảng cáo trên phần đất dọc hai bên đường bộ dùng để quản lý, bảo trì, bảo vệ công trình đường bộ.

– Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với cá nhân, từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với tổ chức thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:

Chiếm dụng đất của đường bộ hoặc đất hành lang an toàn đường bộ để xây dựng nhà ở;

– Ngoài việc bị áp dụng hình thức xử phạt, cá nhân, tổ chức thực hiện hành vi vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả sau đây:

• Thực hiện hành vi quy định tại điểm b khoản 1 Điều 12 buộc phải thu dọn thóc, lúa, rơm, rạ, nông, lâm, hải sản, thiết bị trên đường bộ;
• Thực hiện hành vi quy định tại điểm a, điểm b khoản 2 Điều 12 buộc phải di dời cây trồng không đúng quy định và khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành chính gây ra;
• Thực hiện hành vi quy định tại điểm c, điểm d khoản 2 Điều này buộc phải thu dọn vật tư, vật liệu, hàng hóa và khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành chính gây ra;
• Thực hiện hành vi quy định tại khoản 3; khoản 4; điểm b, điểm c, điểm d khoản 5; điểm a, điểm b, điểm c, điểm d, điểm e, điểm g, điểm h, điểm i khoản 6; khoản 7; điểm a khoản 8 Điều này buộc phải thu dọn rác, chất phế thải, phương tiện, vật tư, vật liệu, hàng hóa, máy móc, thiết bị, biển hiệu, biển quảng cáo, các loại vật dụng khác và khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành chính gây ra;
• Thực hiện hành vi quy định tại điểm a khoản 5, điểm đ khoản 6, điểm b khoản 8, khoản 9 Điều 12 buộc phải phá dỡ công trình xây dựng trái phép (không có giấy phép hoặc không đúng với giấy phép) và khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành chính gây ra.

Cách giải quyết khi Xây nhà lấn chiếm lối đi chung

Khi có hành vi lấn chiếm đất là ngõ đi chung thì người sử dụng chung lối đi đó có thể thương lượng với người có hành vi lấn chiếm. Trong trường hợp nếu thỏa thuận không có kết quả thì có thể nhờ đến sự can thiệp giải quyết của các cơ quan chức năng có thẩm quyền.

Tố cáo hành vi lấn chiếm

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 166 Luật Đất đai 2013:

Người sử dụng đất có quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Khi phát hiện hành vi lấn chiếm đất thuộc lối đi chung, chúng ta có thể thực hiện thủ tục tố các hành vi nói trên tại UBND cấp xã giải quyết.

Hành vi trên đã vi phạm những quy định trong lĩnh vực quản lý hành chính về đất đai và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Yêu cầu UBND cấp xã giải quyết tranh chấp

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì nhà nước khuyến khích việc các bên hòa giải đối với những tranh chấp về đất đai. Khi các bên có tranh chấp liên quan đến việc lấn chiếm ngõ đi chung thì chúng ta có thể nộp đơn yêu cầu UBND cấp xã tiến hành hòa giải theo quy định của pháp luật.

Hàng xóm tranh chấp lối đi chung xảy ra rất phổ biến hiện nay

Các bạn phải làm đơn yêu cầu UBND xã tiến hành hòa giải tranh chấp, lấn chiếm ngõ đi chung đang xảy ra giữa các bên. Trong thời hạn 45 ngày kể từ thời điểm nhận được đơn yêu cầu, UBND xã phải tiến hành hòa giải và làm biên bản kết quả hòa giải theo quy định tại Điều 201 Luật Đất đai 2013.

Trường hợp hòa giải không thành, các bạn có thể lựa chọn hòa giải theo các phương án sau:

Khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục TTDS;

Yêu cầu UBND cấp huyện nơi có tranh chấp giải quyết theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai.

Khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp lấn chiếm đất thuộc phần lối đi chung

Theo quy định tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất cũng như trong trường hợp này là việc lấn chiếm ngõ đi chung thì phải tiến hành thủ tục hòa giải tại UBND thì mới đủ điều kiện để khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Theo quy định tại Điều 35, Điều 39 BLTTDS 2015 Đối với tranh chấp liên quan đến lấn chiếm lối đi chung thì tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nhân dân cấp Huyện nơi có đất đang tranh chấp.

Nếu việc lấn chiếm có gây ra thiệt hại và chứng minh được thiệt hại đó thì chúng ta cũng có thể yêu cầu tòa án giải quyết việc bồi thường thiệt hại do hành vi trái pháp luật gây ra.

Trình tự thủ tục khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết được thực hiện như sau:

• Nộp đơn khởi kiện
• Tòa án thụ lý giải quyết
• Tòa án xét xử sơ thẩm
• Tòa án xét xử phúc thẩm nếu có kháng cáo kháng nghị.

Chi tiết xin liên hệ: Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Điện thoại: 0866 222 823

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com

Website: https://luatthaiduonghanoi.com

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội