Bản Án 247/2024/DS-PT Ngày 03/04/2024 của TAND Tỉnh Bến Tre về Tranh Chấp Hợp Đồng Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất

I. GIỚI THIỆU TỔNG QUAN

Ngày 03 tháng 4 năm 2024, TAND tỉnh Bến Tre đã xét xử phúc thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ giữa các bên đương sự. Đây là một vụ án phức tạp, liên quan đến các vấn đề pháp lý về quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng và đặt ra nhiều câu hỏi về trách nhiệm của các bên trong việc bảo vệ quyền lợi của mình cũng như tuân thủ các quy định pháp luật.

II. BỐI CẢNH VỤ ÁN

Đương sự: 

  Nguyên đơn: Ông Lê Minh An, bà Nguyễn Thị Lan và bà Lê Minh Hà (con gái ông An và bà Lan).

  Bị đơn: Ông Trần Quốc Khánh.

  Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Bà Đặng Thị Thu Hằng (vợ ông Khánh) và bà Trần Thị Ngọc Mai (con gái ông Khánh).

Ông Lê Minh An, chủ sở hữu của mảnh đất tại thị trấn Tân Phú, huyện Thạnh Phú, tỉnh Bến Tre, đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho ông Trần Quốc Khánh vào năm 2004. Mảnh đất này có diện tích 489,1m², bao gồm hai thửa đất số 19 và 20, với giá trị chuyển nhượng được thống nhất là 300 triệu đồng. Tuy nhiên, sau khi hợp đồng chuyển nhượng được ký kết và thực hiện, ông An phát hiện rằng ông Khánh đã lấn chiếm thêm 79,7m² đất ngoài phạm vi đã thỏa thuận. Điều này đã dẫn đến tranh chấp về ranh giới đất và tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng. Nguyên đơn, bao gồm ông An, vợ ông là bà Nguyễn Thị Lan, và con gái họ là bà Lê Minh Hà, đã khởi kiện, yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu và buộc ông Khánh phải trả lại phần đất đã lấn chiếm.

Nội dung tranh chấp

Theo nguyên đơn, hợp đồng này không hợp pháp vì khi thực hiện hợp đồng, ông An chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và hợp đồng này không có sự đồng ý của các thành viên khác trong gia đình ông An, bao gồm bà Lan và bà Hà. Họ lập luận rằng việc ký kết hợp đồng mà không có sự đồng ý của các thành viên khác là vi phạm quyền lợi của họ, do đó, hợp đồng này phải bị tuyên bố vô hiệu.

Mặt khác, ông Khánh cho rằng hợp đồng chuyển nhượng đã được thực hiện đúng quy trình pháp lý, có sự chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không có bất kỳ vi phạm nào. Ông Khánh cũng lập luận rằng phần đất mà nguyên đơn cho rằng ông đã lấn chiếm thực tế thuộc về phần đất mà ông đã thỏa thuận mua từ ông An, và do đó, không có bất kỳ hành vi chiếm đất nào xảy ra.

III. CÁC ĐIỂM MẤU CHỐT CỦA VỤ ÁN 

Tính pháp lý của Hợp Đồng chuyển nhượng:

  Một trong những điểm mấu chốt quan trọng nhất của vụ án này là tính pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lê Minh An và ông Trần Quốc Khánh. Theo quy định của pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình nếu quyền sử dụng đất này thuộc sở hữu chung của hộ gia đình. Trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng chỉ có chữ ký của ông An và ông Khánh, mà không có sự tham gia của bà Nguyễn Thị Lan và bà Lê Minh Hà, những người cũng có quyền lợi trong mảnh đất này. Điều này đặt ra câu hỏi về tính hợp pháp của hợp đồng, và liệu hợp đồng này có thể bị tuyên vô hiệu hay không.

  Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định rằng, về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng này không vi phạm các quy định của pháp luật. Tuy nhiên, về nội dung, hợp đồng này có vấn đề khi không có sự đồng thuận của các thành viên khác trong gia đình ông An. Điều này cho thấy rằng, mặc dù hợp đồng đã được chứng thực bởi cơ quan nhà nước, nhưng việc không có sự tham gia của bà Lan và bà Hà có thể làm ảnh hưởng đến quyền lợi của họ, và do đó, hợp đồng này có thể bị xem xét lại.

Kháng cáo của nguyên đơn:  

Sau khi Tòa án sơ thẩm bác bỏ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, ông Lê Minh An, bà Nguyễn Thị Lan, và bà Lê Minh Hà đã nộp đơn kháng cáo. Họ yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa đổi bản án sơ thẩm, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu và buộc ông Khánh phải trả lại phần đất mà ông đã lấn chiếm. Kháng cáo của họ dựa trên lập luận rằng hợp đồng này không chỉ vi phạm quyền lợi của họ mà còn không đáp ứng các điều kiện pháp lý cơ bản để được coi là hợp lệ.

  Trong đơn kháng cáo, nguyên đơn cũng nhấn mạnh rằng họ đã không được thông báo đầy đủ về việc chuyển nhượng đất, và rằng họ không đồng ý với việc chuyển nhượng này. Họ lập luận rằng ông An không có quyền đơn phương quyết định chuyển nhượng toàn bộ mảnh đất mà không có sự đồng ý của họ, và rằng hành động này đã vi phạm quyền lợi hợp pháp của họ.

Vấn đề về ranh giới đất:

  Một yếu tố quan trọng khác trong vụ án này là vấn đề tranh chấp về ranh giới đất. Ông An và gia đình khẳng định rằng ông Khánh đã lấn chiếm 79,7m² đất ngoài phạm vi thỏa thuận ban đầu. Họ cho rằng phần đất này không thuộc về hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu ông Khánh phải trả lại phần đất này. Điều này đặt ra câu hỏi về việc xác định ranh giới đất chính xác, và liệu phần đất tranh chấp có thuộc về thỏa thuận ban đầu hay không.

  Mặt khác, ông Khánh cho rằng phần đất mà ông đang sử dụng hoàn toàn nằm trong phạm vi thỏa thuận chuyển nhượng với ông An. Ông lập luận rằng không có việc lấn chiếm đất nào xảy ra, và rằng nguyên đơn đang cố tình gây khó khăn và tranh chấp vô cớ để tránh việc thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng.

VI.NHẬN ĐỊNH VÀ ĐÁNH GIÁ CỦA CÁC BÊN 

Nhận định của Nguyên đơn:

  Ông Lê Minh An và gia đình cho rằng hợp đồng chuyển nhượng không hợp pháp vì không có sự đồng ý của các thành viên khác trong gia đình. Họ nhấn mạnh rằng việc chuyển nhượng này chỉ do ông An thực hiện mà không có sự tham gia của bà Lan và bà Hà, vi phạm quyền lợi hợp pháp của họ.

  Nguyên đơn cũng khẳng định rằng ông Khánh đã lợi dụng sự thiếu hiểu biết của ông An để lấn chiếm thêm diện tích đất ngoài phạm vi thỏa thuận ban đầu, và yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ bằng cách tuyên bố hợp đồng vô hiệu và buộc ông Khánh phải trả lại phần đất lấn chiếm.

Lập luận của Bị đơn:

  Ông Trần Quốc Khánh bác bỏ các cáo buộc của nguyên đơn và khẳng định rằng hợp đồng chuyển nhượng đã được thực hiện đúng quy trình pháp lý, với sự chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Ông Khánh cho rằng nguyên đơn đang cố tình gây khó khăn và tranh chấp vô cớ để tránh việc thực hiện nghĩa vụ của mình.

  Về vấn đề ranh giới đất, ông Khánh lập luận rằng diện tích đất hiện tại hoàn toàn nằm trong phạm vi mà ông đã thỏa thuận với ông An, và không có chuyện lấn chiếm như nguyên đơn cáo buộc. Ông Khánh yêu cầu Tòa án giữ nguyên hợp đồng và bác bỏ toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

Quan điểm của Viện Kiểm Sát:

  Viện Kiểm sát đã tham gia phiên tòa với vai trò giám sát việc tuân thủ pháp luật trong quá trình tố tụng. Trong bản ý kiến của mình, Viện Kiểm sát nhận định rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông An và ông Khánh có vấn đề về mặt nội dung, do thiếu sự đồng thuận của các thành viên trong gia đình ông An.

  Viện Kiểm sát cũng cho rằng, dù hợp đồng đã được chứng thực bởi cơ quan nhà nước, việc không có sự tham gia của bà Lan và bà Hà có thể làm ảnh hưởng đến quyền lợi của họ. Do đó, Viện Kiểm sát đề nghị Tòa án xem xét lại hợp đồng này một cách kỹ lưỡng để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên.

Quan điểm của Tòa án cấp phúc thẩm:

  Tòa án cấp phúc thẩm đã xem xét tất cả các bằng chứng, lập luận của các bên, và quan điểm của Viện Kiểm sát. Tòa án nhận định rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này có vấn đề về tính hợp pháp, do thiếu sự đồng thuận của các thành viên gia đình ông An.

  Tuy nhiên, Tòa án cũng ghi nhận rằng bà Lan và bà Hà đã biết về việc chuyển nhượng này và không có ý kiến phản đối trong suốt một thời gian dài, đồng thời không có bất kỳ hành động pháp lý nào để bảo vệ quyền lợi của mình trước khi xảy ra tranh chấp. Điều này cho thấy họ đã ngầm đồng ý với việc chuyển nhượng.

  Về vấn đề ranh giới đất, Tòa án xác định rằng phần đất mà ông Khánh đang sử dụng có sự chồng lấn với diện tích đất không thuộc về thỏa thuận ban đầu. Tòa án quyết định buộc ông Khánh phải trả lại phần diện tích đất lấn chiếm cho ông An và gia đình.

V. PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ 

Tính pháp lý của Hợp đồng chuyển nhượng:

  Vấn đề lớn nhất trong vụ án này là tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông An và ông Khánh. Theo quy định của pháp luật về đất đai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình nếu quyền sử dụng đất này thuộc sở hữu chung của hộ gia đình. Trong trường hợp này, hợp đồng chỉ có chữ ký của ông An mà không có sự tham gia của bà Lan và bà Hà, những người có quyền lợi trong mảnh đất này. Điều này làm cho hợp đồng có dấu hiệu vi phạm pháp luật và có thể bị tuyên bố vô hiệu.

  Ngoài ra, việc ông Khánh không thông báo cho bà Lan và bà Hà về việc chuyển nhượng này, hoặc việc bà Lan và bà Hà không có cơ hội tham gia vào quá trình chuyển nhượng, cũng là một yếu tố quan trọng. Điều này có thể được xem là vi phạm quyền lợi của họ, và có thể dẫn đến việc hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

Ranh giới đất và trách nhiệm của các bên:

  Nếu phần đất mà ông Khánh đã lấn chiếm thực sự nằm ngoài phạm vi thỏa thuận ban đầu, ông Khánh phải chịu trách nhiệm trả lại phần đất này cho nguyên đơn. Tuy nhiên, nếu phần đất này thuộc về thỏa thuận ban đầu, nguyên đơn cần phải chứng minh rằng việc lấn chiếm đã xảy ra và phải có cơ sở pháp lý vững chắc để yêu cầu Tòa án can thiệp.

  Trách nhiệm của các bên trong việc tuân thủ các quy định pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một yếu tố quan trọng. Nguyên đơn cần phải chứng minh rằng họ đã thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình theo hợp đồng, và rằng bị đơn đã vi phạm các điều khoản của hợp đồng. Trong khi đó, bị đơn cần phải chứng minh rằng họ đã thực hiện đúng các nghĩa vụ của mình và rằng không có vi phạm nào đã xảy ra.

Kết quả cuối cùng và Những bài học pháp lý:

  Kết quả cuối cùng của vụ án này cho thấy rằng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải tuân thủ chặt chẽ các quy định pháp luật, và rằng việc thiếu sót trong việc đảm bảo sự đồng thuận của tất cả các thành viên có quyền lợi trong mảnh đất có thể dẫn đến những tranh chấp pháp lý phức tạp.

Tác động của bản án đến xã hội và Pháp luật:

  Bản án này có thể có tác động đáng kể đến việc thực thi pháp luật về đất đai và quyền sử dụng đất trong tương lai. Nó cho thấy rằng Tòa án sẵn sàng xem xét kỹ lưỡng các hợp đồng chuyển nhượng đất và sẽ không ngần ngại tuyên vô hiệu các hợp đồng nếu phát hiện có vi phạm pháp luật.

VI. Chi tiết liên hệ: