Cách để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất và một trong số đó là khởi kiện.

Cách để giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất và một trong số đó là khởi kiện.

Hợp đồng mua bán nhà đất là thuật ngữ được nhiều người sử dụng. Theo pháp luật đất đai, đó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Khi xảy ra tranh chấp trong khuôn khổ hợp đồng chuyển nhượng đất, nhà ở, các bên có quyền lựa chọn hình thức giải quyết sau:

– Thương lượng: Hai bên thương lượng với nhau và tìm ra giải pháp mà không cần sự can thiệp của bên thứ ba.

– Hòa giải: Là giải pháp trong đó hòa giải viên giúp các bên tìm ra giải pháp giải quyết tranh chấp.

– Khởi kiện: là phương thức giải quyết tranh chấp tại tòa án thông qua khởi kiện.

Không cần hòa giải ở cấp UBND xã

Trường hợp các bên tranh chấp không giải quyết được tranh chấp đất đai thì phải gửi đơn đến xã, huyện, thành phố (Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất để hòa giải. Tuy nhiên, tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần phải hòa giải với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP nêu rõ:

“Đối với các tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp liên quan đến giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất, việc chia tài sản chung của vợ chồng cấu thành quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải với Uỷ ban nhân dân cấp xã, huyện, thành phố nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện để khởi kiện ra tòa.

Như vậy, khi phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên luôn có thể ra tòa.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp hợp đồng

Khi áp dụng Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, người nộp đơn lập 01 bộ hồ sơ, bao gồm:

– Đơn theo mẫu.

– Giấy tờ của người nộp đơn: Chứng minh nhân dân hoặc Chứng minh nhân dân.

– Tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của người nộp đơn bị vi phạm (hợp đồng chuyển nhượng,…).

Trong trường hợp vì lý do khách quan mà người nộp đơn không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn yêu cầu thì phải nộp các tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người nộp đơn đã bị xâm phạm. Nguyên đơn hoàn thiện hoặc nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của tòa án khi giải quyết vụ án.

Trình tự, thủ tục khởi tố

* Nộp đơn khiếu nại (nộp hồ sơ khởi kiện)

Lưu ý: Địa điểm nộp đơn khiếu nại dưới đây áp dụng đối với tranh chấp hợp đồng giữa hộ gia đình, cá nhân.

Theo quy định tại các khoản 1, 35 và 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, nguyên đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân huyện, thị xã, thành phố:

+ Nơi bị cáo cư trú, làm việc nếu bị cáo là cá nhân.

+ Nơi cư trú, làm việc của người nộp đơn nếu các bên có thỏa thuận bằng văn bản.

– Nếu không biết nơi cư trú, làm việc, nơi đăng ký của bị đơn thì nguyên đơn có thể nộp đơn lên Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở đăng ký hoặc nơi bị đơn đã định cư tài sản (theo quy định). điểm a khoản 1 Điều 40 Bộ luật tố tụng dân sự 2015).

– Hình thức nộp hồ sơ: Người nộp đơn nộp hồ sơ theo một trong 3 hình thức sau:

+ Nộp trực tiếp cho Tòa án.

+ Gửi cho Tòa án bằng dịch vụ bưu chính.

+ Nộp trực tuyến bằng phương thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

* Tòa án thụ lý vụ án

Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, sau khi nhận được đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ việc thuộc thẩm quyền của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khiếu nại. Tòa án phải tiến hành tố tụng tạm ứng án phí trong trường hợp phải nộp tiền tạm ứng án phí.

– Thẩm phán ước tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào thông báo và giao cho nguyên đơn để nguyên đơn nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người yêu cầu phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai nộp tiền tạm ứng án phí. Sự công bằng.

– Thẩm phán thụ lý vụ án khi nguyên đơn xuất trình cho Tòa án biên nhận tạm ứng án phí.

– Trường hợp nguyên đơn được miễn tội hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ kèm theo.

* Chuẩn bị xét xử và thủ tục chuẩn bị xét xử

– Thời gian chuẩn bị xét xử tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất là 04 tháng kể từ ngày thụ lý hồ sơ; Đối với trường hợp có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì thời gian gia hạn có thể được gia hạn nhưng không quá 02 tháng (theo quy định tại Điều 203 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

– Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Tòa án sẽ tổ chức hòa giải. Nếu các bên không thương lượng được thì Tòa án sẽ đưa vụ việc ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc diện tạm giam, tạm đình chỉ).

– Sau khi ra bản án sơ thẩm, các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải nêu rõ lý do.

Trên đây là hướng dẫn giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà đất. Đây là những quy định cơ bản về hồ sơ khởi kiện, nơi nộp đơn khiếu nại và thời gian chuẩn bị cho phiên tòa.