31/10/2023 Khi diện tích thực tế của một khu đất lớn hơn so với diện tích ghi trên sổ đỏ, sẽ xuất hiện một tình huống phức tạp và đòi hỏi giải quyết thật kỹ lưỡng. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về cách xử lý tình huống khi diện tích thực tế vượt quá diện tích ghi trên sổ đỏ. Chúng ta sẽ khám phá quy định pháp luật, quy trình kiểm tra, và cách đảm bảo tính chính xác của thông tin về đất đai. Bài viết sẽ giúp bạn hiểu rõ quá trình làm thế nào để điều chỉnh diện tích đất một cách hợp pháp và đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan.
Sự gia tăng diện tích đất, được hiểu là phần diện tích bổ sung so với thông tin quyền sử dụng đất ghi trên giấy tờ của hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất, có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Hãy điểm qua những nguyên nhân chính dẫn đến việc tăng thêm diện tích:
Sai lệch trong quá trình đo đạc: Nguyên nhân này thể hiện qua việc ranh giới của thửa đất không thay đổi, nhưng khi tiến hành đo đạc lại, diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trong giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc trong Giấy chứng nhận đã được cấp. Sai lệch có thể bắt nguồn từ các lỗi trong quá trình đo đạc, đặc biệt khi đo thủ công, dẫn đến sự không chính xác giữa diện tích thực tế và diện tích trên giấy tờ. Khi diện tích tăng lên mà ranh giới vẫn không thay đổi, quy trình xử lý sẽ tuân theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013.
Xâm phạm và chiếm đất: Nguyên nhân này xuất phát từ hành vi xâm phạm và chiếm dụng đất một cách trái phép. Xâm phạm có thể bao gồm việc thay đổi vị trí mốc giới hoặc ranh giới của thửa đất để mở rộng diện tích đất. Chiếm đất xảy ra khi người sử dụng đất sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất sau khi hết thời hạn của việc giao đất hoặc cho thuê đất.
Chuyển nhượng, tặng, thừa kế: Sự gia tăng diện tích cũng có thể bắt nguồn từ việc chuyển nhượng, tặng, hoặc thừa kế đất. Những giao dịch này có thể dẫn đến việc bổ sung diện tích đất ghi trên giấy tờ.
Với mỗi nguyên nhân gây tăng diện tích đất so với thông tin trên Sổ đỏ, quy trình xử lý và các khoản tiền cần nộp khi cấp Giấy chứng nhận sẽ khác nhau, tuân theo quy định tại Luật Đất đai 2013 và hướng dẫn chi tiết từ Nghị định 01/2017/NĐ-CP.
Trường hợp xảy ra sự chênh chệch diện tích sổ đỏ và trên thực tế thì có hai khả năng xảy ra đó là ranh giới đất thay đổi và ranh giới đất không thay đổi. Ranh giới đất được hiểu là đường vẽ trên bản đồ hoặc mốc giới thực địa xác định quyền sử dụng của các chủ thể có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với phần đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.
Theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 được hướng dẫn tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP có hai trường hợp cấp sổ đỏ như sau:
Thứ nhất, khi diện tích đất thực tế bị chênh lệnh so với diện tích sổ đỏ nhưng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Thứ hai, nếu trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đấy thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 hướng dẫn bởi Điều 20 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Cụ thể, việc xem xét để cấp sổ đỏ trong trường hợp thay đổi ranh giới đất phụ thuộc vào các trường hợp sau:
– Trương hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận;
+/ Trước tiên cần hực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm đó theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm nếu thửa đất này đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất.
+/ Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu cho thửa đất này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà diện tích đất tăng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP này thì thực hiện như sau:
+/ Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận (sổ đỏ) cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận.
+/ Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) lần đầu Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
– Trường hợp tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thực hiện như sau:
+/ Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và Giấy chứng nhận (sổ đỏ) với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
+/ Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
+/ Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận (sổ đỏ) đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
+ Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận.
+/ Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP
Căn cứ theo quy định trên thì đối với trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ thì sẽ được xem xét cấp sổ đỏ với phần diện tích tăng thêm. Ngược lại, trong trường hợp diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong sổ đỏ là do lỗi, sai sót của cán bộ địa chính khi tiến hành đo đạc hoặc ghi sai thông tin thì người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính với cơ quan có thẩm quyền.
Nếu diện tích đất đo được trên thực tế nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ và xác định do sự lấn chiếm của các hộ liền kề, chủ sở hữu đất có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND cấp xã nơi có đất để được hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành, có thể gửi đơn khiếu nại đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.
Căn cứ tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, quy định như sau:
Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (sổ đỏ).
Nơi nộp hồ sơ theo đó, Hộ gia đình, cá nhân có thể nộp hồ sơ đổi sổ đỏ tại các địa điểm sau:
Chi tiết xin liên hệ: Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
Tư vấn luật đất đai là dịch vụ luật sư đất đai tư vấn trực tuyến. Với mục đích nhằm giải đáp các thắc mắc về tranh chấp đất đai, hướng dẫn khiếu nại về quy hoạch, đền bù, các thủ tục và tính pháp lý về giao dịch nhà đất. Tư vấn luật đất đai online: Hiện nay, trong thời buổi 4.0, […]
Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, trường hợp hộ gia đình muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải có quyết định cho phép của UBND cấp huyện nơi có thửa đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương). […]
Căn cứ vào Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành, việc xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau: – Đối với trường hợp đất do người đã mất để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền […]
Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ […]
Có quy định nào về việc giải đáp vướng mắc tranh chấp quyền sử dụng đất trong nghiệp vụ việc kiểm sát không? VKSNDTC giải đáp vướng mắc tranh chấp quyền sử dụng đất Viện kiểm sát nhân dân tối cao ban hành Công văn 443/VKSTC-V9 ngày 15/02/2023 giải đáp vướng mắc về nghiệp vụ kiểm sát […]
Một số vướng mắc về tranh chấp, khởi kiện liên quan đến đất đai được Tòa án nhân dân tối cao giải đáp tại Công văn 206/TANDTC-PC ngày 27/12/2022. Giải đáp 05 vướng mắc về tranh chấp, khởi kiện liên quan đất đai Giải đáp vướng mắc về tranh chấp liên quan đất đai Hỏi: Trong vụ án […]
