31/10/2023 Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về cách giải quyết tranh chấp liên quan đến việc chuyển quyền sử dụng đất. Việc giữ gìn và bảo vệ quyền sử dụng đất là một khía cạnh quan trọng của cuộc sống kinh doanh và cá nhân. Chúng ta sẽ khám phá các khía cạnh pháp lý, các kỹ năng đàm phán thông minh, và các chiến lược giải quyết xung đột để đảm bảo sự công bằng và hài lòng của tất cả các bên trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất. Hãy cùng tìm hiểu cách xử lý hiệu quả các tranh chấp hợp đồng và đạt được sự thỏa thuận trong các tình huống này
Các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
– Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của BLDS và pháp luật đất đai.
Lưu ý khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là điều kiện chuyển đổi, các bên phải thỏa mãn điều kiện của người sử dụng đất và các điều kiện khác theo quy định của Luật Đất đai.
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng còn bên chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của BLDS và pháp luật đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng song vụ có đền bù nên khi giải quyết tranh chấp cần xác định quyền và nghĩa vụ của các bên cũng như việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng tương tự như hợp đồng mua bán.
– Hợp đồng thuê, thuê lại quyền sử dụng đất: Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. Người thuê đất chỉ được cho thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê và trong hợp đồng thuê đất có điều khoản được quyền cho thuê lại. Ngoài ra, người thuê đất có quyền chuyển nhượng quyền thuê đất trong thời hạn thuê đất.
– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất: Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.
– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất: Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của BLDS và pháp luật về đất đai.
– Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất: Là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất góp vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật đất đai. Việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất nên phải tuân thủ quy định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất như hình thức của hợp đồng, thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đất. Hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất có hiệu lực, thì quyền sử dụng đất thuộc tài sản của bên nhận góp vốn.
Quyền sử dụng đất là đối tượng của các loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, song không phải quyền sử dụng đất nào cũng trở thành đối tượng của hợp đồng mà chỉ những quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận hoặc không bị cấm đối với từng loại hợp đồng cụ thể mới trở thành đối tượng của từng loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; do căn cứ vào chế độ sử dụng đối với từng loại đất và hình thức sử dụng đất có sự khác nhau. Ví dụ quyền sử dụng đất thuê, thuê lại thì không được chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho.
Chủ thể của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải là những người có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật; đồng thời, họ phải được pháp luật cho phép hoặc không cấm trong việc tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thì mới được xác lập, thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình do một người đứng tên đại diện trên giấy chứng nhận. Chủ hộ là đại diện theo pháp luật của hộ gia đình trong các giao dịch với tư cách hộ gia đình nhưng không đương nhiên đại diện cho hộ trong mọi giao dịch mà phải theo đúng quy định cụ thể của pháp luật. Do đó, cần phân biệt đâu là giao dịch của hộ sử dụng đất và đâu là giao dịch của riêng từng thành viên trong hộ và địa vị pháp lý của hộ gia đình.
+ Hộ gia đình sử dụng đất bao gồm các thành viên là người có quyền sử dụng đất tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình sử dụng đất là người đại diện của hộ gia đình.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực pháp luật về mặt hình thức phải thoả mãn các điều kiện là phải được lập thành văn bản, phải có chứng thực hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013).
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự: Người tham gia có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; người tham gia phải hoàn toàn tự nguyện; hình thức phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó, về nguyên tắc khi giao kết hợp đồng mà vi phạm một trong các điều kiện trên thì sẽ bị vô hiệu.
Căn cứ vào các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự có thể phân loại các trường hợp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu (Điều 123 đến Điều 128 BLDS năm 2015).
Cần đánh giá tính chất hợp pháp của hợp đồng, xác định được quyền và nghĩa vụ của mỗi bên tham gia giao kết, việc vi phạm nghĩa vụ của họ, xác định được hợp đồng có đáp ứng các điều kiện có hiệu lực hay không.
Trong trường hợp hợp đồng không bị vô hiệu cần xem xét yêu cầu của các bên về việc buộc thực hiện hợp đồng hay hủy hợp đồng, xác định lỗi của bên dẫn đến hợp đồng không thực hiện được và thiệt hại xảy ra, tỷ lệ lỗi của các bên, thiệt hại tương đương với lỗi xảy ra.
Trong trường hợp hợp đồng bị coi là vô hiệu thì việc giải quyết hậu quả tuyên bố vô hiệu áp dụng quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015; điểm a, b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 và điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Phần 2 của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao.
Chi tiết xin liên hệ: Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội
Điện thoại: 0866 222 823
Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com
Website: https://luatthaiduonghanoi.com
Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi
Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội
Tư vấn luật đất đai là dịch vụ luật sư đất đai tư vấn trực tuyến. Với mục đích nhằm giải đáp các thắc mắc về tranh chấp đất đai, hướng dẫn khiếu nại về quy hoạch, đền bù, các thủ tục và tính pháp lý về giao dịch nhà đất. Tư vấn luật đất đai online: Hiện nay, trong thời buổi 4.0, […]
Căn cứ khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, trường hợp hộ gia đình muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải có quyết định cho phép của UBND cấp huyện nơi có thửa đất (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương). […]
Căn cứ vào Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành, việc xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau: – Đối với trường hợp đất do người đã mất để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền […]
Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai. Vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ […]
Có quy định nào về việc giải đáp vướng mắc tranh chấp quyền sử dụng đất trong nghiệp vụ việc kiểm sát không? VKSNDTC giải đáp vướng mắc tranh chấp quyền sử dụng đất Viện kiểm sát nhân dân tối cao ban hành Công văn 443/VKSTC-V9 ngày 15/02/2023 giải đáp vướng mắc về nghiệp vụ kiểm sát […]
Một số vướng mắc về tranh chấp, khởi kiện liên quan đến đất đai được Tòa án nhân dân tối cao giải đáp tại Công văn 206/TANDTC-PC ngày 27/12/2022. Giải đáp 05 vướng mắc về tranh chấp, khởi kiện liên quan đất đai Giải đáp vướng mắc về tranh chấp liên quan đất đai Hỏi: Trong vụ án […]
