Mua bán nhà đất là thủ tục khá phức tạp mà nhiều người còn gặp vướng mắc khi thực hiện. Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng bắt buộc người bán, người mua, phải đáp ứng những yêu cầu nhất định theo quy định của pháp luật. Chính vì vậy, các chủ thể trong giao dịch mua bán đất cần phải hiểu rõ về vấn về mua bán, điều kiện mua bán nhà đất và lưu ý một số quy định pháp luật để tránh những rủi ro pháp lý sau này.

Mua bán nhà đất là gì? 

“Mua bán nhà đất” là cụm từ được mọi người sử dụng để nói về một loại giao dịch trong đó bên bán chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua, bên mua thanh toán tiền cho bên bán.

Về mặt pháp lý, giao dịch “mua bán nhà đất” được gọi là giao dịch “chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Lý do có sự khác nhau giữa tên gọi “mua bán” và “chuyển nhượng” là vì đất đai là một trong các tài sản có giá trị lớn, bên cạnh đó đất đai cũng có tầm quan trọng nhất định với an ninh quốc gia và lợi ích cộng đồng nên người dân không thể sở hữu đất đai mà chỉ nắm giữ “quyền sử dụng đất” và được sở hữu các tài sản hình thành trên đất.

Do đó, bản chất của hoạt động “mua bán đất” là nhận chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là quyền sử dụng đất). 

Ai có quyền mua bán nhà đất? 

Điều kiện của bên chuyển nhượng khi mua bán nhà đất

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.

+ Đất không có tranh chấp.

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

Trình tự mua bán nhà đất như thế nào? 

Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán đất

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.

* Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định phạm vi công chứng như sau:

“Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”

Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ khi thực hiện công chứng

• Phiếu yêu cầu công chứng thường
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Bản sao giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân (giấy đăng ký kết hôn, giấy xác nhận tình trạng độc thân, quyết định ly hôn của Tòa án)
• Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền để thực hiện việc chuyển nhượng)

Bước 3: Kê khai thuế TNCN và lệ phí trước bạ

Bước 4: Đăng ký biến động với Văn phòng đăng ký đất đai.

Có nên mua đất khi đang sốt giá hay không?

Tình trạng sốt đất luôn là vấn đề “đau đầu” của các nhà đầu tư, bởi khi xảy ra tình trạng này hầu hết nhiều nhà đầu tư đứng ngồi không yên! Một số nhà đầu tư cho rằng đây là cơ hội hiếm có. Tuy nhiên nên cẩn thận vì có thể việc sốt giá này không có thật.

Sốt đất là cụm từ dùng để chỉ những vị trí, vùng đất sau khi có thông tin quy hoạch, giá bán nhanh chóng tăng lên gấp hai, ba lần trở lên, việc mua đi bán lại trở nên nhộn nhịp.

Nếu như tình trạng sốt đất này là thật thì không có gì đáng bàn nhưng nếu nó chỉ là những cơn sốt đất ảo bạn sẽ gặp nhiều rủi ro khi giao dịch lẫn dòng tiền đầu tư trong tương lai.

Vì vậy, cần phải đánh giá cốt lõi của việc xảy ra cơn sốt này. Trong hầu hết các trường hợp chỉ là do tâm lý đám đông bị ảnh hưởng bởi nguồn cầu ảo do cò đất bơm thổi, những thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn khiến giá đất liên tục tăng đến mức thiếu cơ sở thực tế, có thể tăng trên 100% trong 6-12 tháng.

Khi đất đang sốt giá, người mua cần phải lưu ý một số vấn đề sau để tránh gặp rủi ro không đáng có, cụ thể:

– Không chạy theo tâm lý đám đông: Khi thấy một mảnh đất có nhiều người quan tâm thì chúng ta có tâm lý sợ mảnh đất đó sẽ nhanh chóng bị mua mất, sợ bạn thân để lỡ cơ hội, cho nên chúng ta sẽ cố gắng mua cho bằng được cho dù giá của mảnh đất đó có thể chênh lệch rất cao so với thực tế. Việc chạy theo đám đông như vậy có thể sẽ dẫn đến việc thua lỗ trong tương lai. Vì vậy, trước khi đưa ra quyết định mua đất nên có phân tích kỹ lưỡng tình hình bản thân hiện tại và tiềm năng của khu đất trong tương lai.

– Khảo sát các khu vực xung quanh và tìm hiểu xem tại sao khu vực mình quan tâm lại sốt giá:  Đôi khi giá đất cao không phải bởi nhu cầu mua nhiều, nó có thể chỉ là một trận “sốt ảo”do những lời đồn đại và thẩm định là vô cùng cần thiết trước khi đưa ra quyết định giao dịch.

Trên đây là những câu hỏi thường gặp trong quá trình mua bán nhà đất. Khi mua bán nhà đất cần phải có những hiểu biết nhất định về các vấn đề pháp lý liên quan đến mảnh đất đó trong từng trường hợp cụ thể. Để nhận được sự hỗ trợ kịp thời và tận tình từ các luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực Đất đai tại Công ty luật Thái Dương FDI của chúng tôi. Rất mong nhận được sự hợp tác từ Quý khách hàng!