Ngân hàng bán nhà là tài sản thế chấp được không?

13/11/2023

Hiện nay để đảm bảo quyền lợi cho bên cho vay tài chính thì pháp luật nước ta đã đưa ra các quy định về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như: tín chấp, thế chấp, cầm cố, đặt cọc….. Mỗi biện pháp bảo đảm này sẽ có những quy định cụ thể và riêng biệt. Sau đây mời các bạn hãy cùng tìm hiểu các vấn đề liên quan đến thế chấp nhà ở cũng như “Ngân hàng bán nhà thế chấp” qua bài viết dưới đây của chúng tôi nhé.

Ngân hàng bán nhà là tài sản thế chấp được không?

Nội dung bài

Quy định về thế chấp nhà ở tại ngân hàng

Thế chấp là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ rất thường thấy trong giao dịch dân sự hiện nay, đặc biệt là khi vay vốn tại các ngân hàng. Ta có thể hiểu thế chấp tài sản là việc bên vay sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay, tuy nhiên khi thế chấp thì sẽ không giao tài sản cho bên kia. Để thực hiện quyền thế chấp thì các chủ thể cũng phải đáp ứng đủ điều kiện vay thế chấp theo quy định của pháp luật.

Đối tượng của thế chấp là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá, có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, tài sản đang cho thuê, cho mượn. Có thể thỏa thuận dùng toàn bộ hoặc một phần tài sản để thế chấp tùy theo thỏa thuận của các bên. Pháp luật quy định, nếu toàn bộ một bất động sản được dùng để thế chấp thì các vật phụ của bất động sản cũng thuộc tài sản thế chấp. Nếu thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Hoa lợi, lợi tức có được từ tài sản thế chấp không phải là tài sản thế chấp trừ khi các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác.

Các bên trong khi thế chấp nhà ở được quy định theo Điều 144 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

– Trong trường hợp bên thế chấp là một tổ chức thì pháp luật quy định bên nhận thế chấp sẽ là tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam.

– Trong trường hợp bên thế chấp là cá nhân thì bên nhận thế chấp sẽ là tổ chức tín dụng hoặc tổ chức kinh tế đang hoạt động tại Việt Nam hoặc cá nhân khác.

Điều kiện thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung: Theo điều 145 Luật Nhà ở năm 2014 điều chỉnh việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung như sau: Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản đối với việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung (trừ những trường hợp sở hữu chung theo từng phần). Nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở sẽ do các chủ sở hữu chung hợp nhất liên đới cùng thực hiện.

Điều kiện thế chấp nhà ở đang cho thuê: Quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê được điều chỉnh ở Điều 146 Luật Nhà ở năm 2014 như sau: Chủ sở hữu nhà phải thông báo cho bên thuê trước về việc thế chấp bằng văn bản. Bên thuê nhà ở sẽ được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà sẽ được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng.

Nhà ở đang thuê sẽ bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, trừ các trường hợp sau đây:

+ Bên thuê không chịu trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên mà không có những lý do chính đáng. Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như những gì đã thỏa thuận trong hợp đồng. Không được tự ý đục phá, cơi nới hoặc cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.

+ Thực hiện việc chuyển đổi, cho mượn hoặc cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý trước của bên cho thuê.

+ Bên thuê nhà ở làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người trong khu vực xung quanh. Dù đã bị lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không có dấu hiệu khắc phục.

Thủ tục thế chấp nhà ở tại ngân hàng như thế nào?

Để đảm bảo quản lý chặt chẽ hoạt động thế chấp thì trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hiện nay được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Việc dùng nhà ở để mang ra thế chấp là một trong những quyền mà chủ sở hữu nhà ở được phép thực hiện và việc thực hiện thủ tục này phải tuân thủ theo các quy dịch mà pháp luật đưa ra.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký thế chấp

Bên thế chấp nhà ở sẽ làm đơn đề nghị thế chấp nhà ở và gửi về Ngân hàng kèm theo kế hoạch hoặc dự án kinh doanh đang cần đầu tư vốn.

Hồ sơ dùng để vay thế chấp nhà ở bao gồm các loại giấy tờ và tài liệu cụ thể như sau:

Kế hoạch hoặc dự án kinh doanh đang cần đầu tư vốn.
Đơn đề nghị thế chấp nhà.
Hợp đồng thế chấp nhà có chứng nhận từ văn phòng công chứng.
Những loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của bên muốn thế chấp.
Giấy tờ xác nhận đăng ký thế chấp (nếu các bên thế chấp có yêu cầu).

Bước 2:

– Trong trường hợp đồng ý thì Ngân hàng sẽ xem xét và thẩm định giá trị nhà ở muốn thế chấp.

– Các bên sẽ lập hợp đồng thế chấp nhà ở có công chứng.

– Bên thế chấp phải chuyển Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và thông báo đã đăng ký thế chấp cho phía Ngân hàng biết để làm thủ tục nhận tiền vay.

– Ngân hàng sẽ có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở, nơi đã làm thủ tục chứng Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở biết về việc thế chấp. Trong trường hợp các bên có yêu cầu bổ sung đăng ký thì bên thế chấp phải có đơn gửi về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất kèm theo Giấy tờ sở hữu nhà ở để đăng ký thế chấp.

– Nếu đã đăng ký thế chấp nhà ở thì bên thế chấp có nhiệm vụ chuyển thông báo đã giải chấp của Ngân hàng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tới Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để thực hiện xoá đăng ký thế chấp.

– Sau khi bên thế chấp đã thanh toán đầy đủ tiền vay thì Ngân hàng cho vay thế chấp sẽ thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở biết về việc bên thế chấp đã giải chấp. Sẽ lập thủ tục thanh lý hợp đồng thế chấp và giao lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho bên thế chấp theo đúng quy định pháp luật.

Ngân hàng bán nhà là tài sản thế chấp được không?

Hiện nay, trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng hay ngân hàng hiện nay thì biện pháp thế chấp tài sản được sử dụng rất phổ biến đặc biệt là tài sản thế chấp là nhà ở. Đây được đánh giá là một trong những biện pháp có nhiều ưu thế so với các biện pháp bảo đảm khác nên thường xuyên được áp dụng.

Căn cứ quy định tại Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:

Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.
Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.
Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.
Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.
Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.
Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Ngoài ra, căn cứ quy định tại Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

Như vậy, căn cứ theo quy định trên của pháp luật, thì việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng sẽ được tiến hành đúng quy định của pháp luật nếu được sự đồng ý của ngân hàng.