Đặt cọc mua nhà đất: Quy định và hậu quả pháp lý

Đặt cọc mua nhà đất (ảnh minh họa)

Đặt cọc mua nhà đất, là một biện pháp bảo đảm trong giao dịch bất động sản, đã trở nên phổ biến nhưng còn gây nhiều băn khoăn cho các bên tham gia. Nếu bạn đặt cọc mua nhà đất nhưng không muốn mua nữa, liệu bạn có bị phạt cọc hay không? Trong bài viết này, chúng tôi sẽ điểm qua quy định và hậu quả pháp lý của việc đặt cọc mua nhà đất.

1. Nội dung bài

   Toggle

   Đặt cọc mua nhà đất và quy định pháp lý

Hiện nay, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và phát triển trong nhiều lĩnh vực, trong đó, chuyển nhượng bất động sản là một trong những trường hợp thường gặp. Tuy nhiên, việc đặt cọc không phải lúc nào cũng bắt buộc, và quyền này chỉ được khuyến khích bởi nhà nước.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 328 của Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân thực hiện việc đặt cọc mua nhà đất phải tuân thủ những quy định sau:

• Đối với trường hợp hợp đồng được thực hiện đúng thỏa thuận ban đầu, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc trừ vào số tiền nghĩa vụ.

• Nếu bên đặt cọc vi phạm hợp đồng và từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, họ phải trả tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi có thỏa thuận khác.

Dựa trên quy định này, bên đặt cọc, sau khi đặt cọc nhưng không muốn mua nữa hoặc tìm lý do để từ chối giao kết chuyển nhượng bất động sản, có thể phải chịu phạt cọc dựa trên thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc.

2. Trường hợp đặt cọc không phải chịu phạt cọc do không hoàn thành nghĩa vụ mua bán

Có một số tình huống mà bên đặt cọc không phải chịu phạt cọc do không hoàn thành nghĩa vụ mua bán. Dưới đây là những tình huống cụ thể:

• Trường hợp 1: Bên đặt cọc chấm dứt hợp đồng đặt cọc hợp pháp và có sự đồng ý từ bên nhận đặt cọc.

Theo Điều 422, Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có thể chấm dứt nếu có sự đồng ý từ cả hai bên và không gây thiệt hại lớn đối với quyền lợi của cả hai bên. Trong trường hợp này, bên đặt cọc sẽ không phải chịu phạt cọc, và thông tin này cần được ghi nhận trong hợp đồng đặt cọc.

• Trường hợp 2: Người đặt cọc không bị phạt cọc do sự kiện bất khả kháng hoặc lý do khách quan.

Sự kiện bất khả kháng là những tình huống xảy ra đột ngột và nằm ngoài tầm kiểm soát của các cá nhân, không thể lường trước. Khi mua bán bất động sản không hoàn thành do ảnh hưởng trực tiếp từ sự kiện bất khả kháng, bên đặt cọc không phải chịu trách nhiệm dân sự, bao gồm việc chịu phạt cọc.

• Trường hợp 3: Hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu do bên nhận đặt cọc không đủ điều kiện thực hiện giao dịch.

Một giao dịch sẽ bị coi là vô hiệu khi không đảm bảo những điều kiện quy định bởi pháp luật để thực hiện giao dịch. Bên nhận đặt cọc phải có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự. Khi một trong những điều kiện này không được đáp ứng, hợp đồng đặt cọc sẽ không có giá trị. (Xem thêm Điều 117 và Điều 122 của Bộ luật Dân sự 2015.)

3. Giấy biên nhận tiền có giá trị pháp lý như hợp đồng đặt cọc?

Có thể xảy ra hiểu lầm giữa giấy biên nhận tiền và hợp đồng đặt cọc. Hai tài liệu này có tính chất hoàn toàn khác nhau và có sự ràng buộc về quyền và nghĩa vụ giữa các bên là khác nhau. Giấy biên nhận tiền không ghi rõ nội dung đặt cọc và nghĩa vụ cụ thể trong trường hợp không hoàn thành giao dịch. Do đó, nếu bạn muốn yêu cầu bên vi phạm phải chịu phạt cọc, hãy đảm bảo rằng hợp đồng đặt cọc đã được ghi nhận và ký kết.

4. Mức cọc tối đa khi mua nhà hình thành trong tương lai

Về mức cọc khi mua nhà hình thành trong tương lai, Bộ luật Dân sự 2015 không quy định cụ thể. Tuy nhiên, Luật kinh doanh bất động sản 2014 đã hướng dẫn về mức cọc như sau:

• Khi bên đặt cọc đầu tiên, không nên đặt cọc quá 30% giá trị hợp đồng.

• Khi bên bán chưa bàn giao nhà công trình xây dựng cho khách hàng, tổng số tiền cọc không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng.

Ngoài ra, đối với bên bán hoặc cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư từ nước ngoài, mức cọc tối đa là 50% giá trị hợp đồng.

Tóm lại, đặt cọc mua nhà đất là một quy trình phổ biến trong giao dịch bất động sản, nhưng nó đi kèm với nhiều yếu tố pháp lý cần xem xét cẩn thận. Bạn nên thảo luận và làm rõ các quy định trong hợp đồng đặt cọc và đảm bảo hiểu rõ về hậu quả pháp lý của việc đặt cọc mua nhà đất trước khi tham gia giao dịch.

Chi tiết xin liên hệ:

Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Điện thoại: 0866 222 823

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com

Website: https://luatthaiduonghanoi.com

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội