Hợp đồng chuyển nhượng mua bán viết tay và không công chứng thì có hiệu lực?

Năm 2016, tôi mua mảnh đất trị giá 1 tỷ đồng của anh họ. Vì tin cậy lẫn nhau nên chúng tôi chỉ lập hợp đồng viết tay và không công chứng. Sau một năm, anh họ tôi tránh giao đất cho tôi và không chịu trả lại tiền. Tôi muốn biết, nếu tôi khởi kiện thì tòa án sẽ giải quyết như thế nào?

Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực?

Theo điểm a khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định điều kiện tham gia của các chủ thể trong giao kết hợp đồng như sau:

“Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“…- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

– Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.…”

Và theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“…- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

– Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

+ Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

+ Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

– Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

+ Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

+ Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã…”

Như vậy, khi đáp ứng các điều kiện về đối tượng và hình thức hợp đồng nêu trên thì hợp đồng chuyển nhượng bất động sản sẽ có hiệu lực. Và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền….

Hợp đồng vô hiệu được quy định như thế nào?

Khi hợp đồng không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật thì không tồn tại theo quy định của pháp luật và không có hiệu lực pháp luật ngay cả khi hợp đồng đã được xác lập mà các bên không thể thực hiện, thực hiện hoặc hoàn thành quyền. và các nghĩa vụ phát sinh.

Như vậy, trên cơ sở các điều 123, 124, 126, 127, 128 và 129 Bộ luật Dân sự 2015, quy định liên quan đến các trường hợp vô hiệu hành vi dân sự như sau:

– Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội

– Giao dịch dân sự vô hiệu do gian lận

– Giao dịch dân sự vô hiệu do có sai sót

– Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, ép buộc

– Giao dịch dân sự vô hiệu là do người xác lập nó không nhận thức được và không làm chủ được hành động của mình.

– Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy tắc về hình thức.

Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, các quy định liên quan đến giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ các quy định hình thức sau:

“Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo Điều 137 Bộ luật Dân sự 2015, quy định về hậu quả pháp lý của hành vi dân sự vô hiệu như sau:

“Đại diện theo pháp luật của pháp nhân

1. Người đại diện theo pháp luật của pháp nhân bao gồm:a) Người được pháp nhân chỉ định theo điều lệ;

   b) Người có thẩm quyền đại diện theo quy định của pháp luật;

   c) Người do Tòa án chỉ định trong quá trình tố tụng tại Tòa án.

2. Một pháp nhân có thể có nhiều người đại diện theo pháp luật và mỗi người đại diện có quyền đại diện cho pháp nhân theo quy định tại Điều 140 và Điều 141 của Bộ luật này.”

Vì vậy, khi hợp đồng vô hiệu trong các trường hợp trên sẽ phải chịu hậu quả pháp lý theo quy định trên.

Giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu?

Căn cứ Điều 5 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định quyền quyết định, tự quyết của đương sự như sau:

“Quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự

1. Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó.
2. Trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự, đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.”

Căn cứ quy định tại điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, các quy định liên quan đến thẩm quyền xét xử của Tòa án, Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở đăng ký nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức, có thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự theo thủ tục sơ thẩm.

Hơn nữa, theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định về thẩm quyền của Tòa án thì bị cáo không có nơi cư trú cụ thể thì Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền.

Vì vậy, về nguyên tắc, đương sự có quyền quyết định khởi kiện hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự. Tòa án chỉ thụ lý, giải quyết vụ án dân sự khi có xét xử hoặc có đơn và chỉ giải quyết vụ việc. của đơn thỉnh cầu hoặc yêu cầu này.

Căn cứ điểm c, điểm 2.3 tiểu mục 2 mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết bồi thường thiệt hại dân sự, hôn nhân và gia đình Tòa án sẽ giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất như sau:

– Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, Tòa án áp dụng quy định của pháp luật tương ứng tùy theo từng trường hợp.

– Xác định sai sót và xác định trách nhiệm bồi thường.

– Xác định thiệt hại.

Vì vậy, khi mua bán bất động sản nếu bạn chỉ làm giấy tờ viết tay và không công chứng thì việc chuyển nhượng này sẽ vô hiệu về mặt hình thức. Tuy nhiên, bạn không đề cập đến việc trong năm nay bạn có hoàn thành ⅔ nghĩa vụ thanh toán của mình hay không. Như vậy, trong trường hợp bạn đã thực hiện ⅔ nghĩa vụ của mình thì tòa án sẽ quyết định công nhận giá trị pháp lý của bản hợp đồng viết tay trên và các bên sẽ phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết. Nếu không, tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng trên vô hiệu, các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại những gì đã nhận.

Chi tiết xin liên hệ:

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội