KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ NHÀ Ở (phần 2)

Nhà ở không chỉ là nơi chúng ta ấm áp và an toàn mà còn là một phần quan trọng của cuộc sống và tài sản của chúng ta. Tuy nhiên, tranh chấp về nhà ở có thể xảy ra và tạo ra những tình huống phức tạp. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về những kỹ năng quan trọng để giải quyết tranh chấp này một cách khôn ngoan và hiệu quả. Chúng ta sẽ khám phá cách hiểu rõ về quy định pháp luật liên quan, áp dụng kỹ năng đàm phán thông minh và tìm kiếm những giải pháp tốt nhất để đảm bảo sự công bằng và bình yên trong các vụ tranh chấp liên quan đến nhà ở. Hãy cùng tập trung vào việc phát triển những kỹ năng này và giúp xây dựng sự hoà giải và thỏa thuận trong mọi tình huống liên quan đến nhà ở.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở

Văn bản pháp luật áp dụng:

Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở cần áp dụng đúng các quy định của pháp luật tương ứng với thời điểm xảy ra hợp đồng mua bán nhà ở, cụ thể:

– Đối với các hợp đồng mua bán nhà ở xảy ra trước ngày 01/7/1991 (ngày Pháp lệnh Nhà ở có hiệu lực thi hành) mà:

+ Không có người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước ngoài tham gia thì áp dụng Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10, Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC, Công văn số 56/1999/KHXX ngày 17/6/1999 của Toà án nhân dân tối cao.

+ Có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia thì áp dụng Nghị quyết 1037/2006/NQ-UBTVQH11.

– Đối với các hợp đồng mua bán nhà ở xảy ra từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 (ngày BLDS năm 1995 có hiệu lực thi hành) thì áp dụng: Điều 56 Pháp lệnh về nhà ở, Pháp lệnh Hợp đồng dân sự, Quyết định 297/CT ngày 02/10/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Chính phủ) ban hành về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở.

– Đối với các hợp đồng mua bán nhà ở xảy ra từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/7/2006 thì áp dụng: BLDS năm 1995, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.

– Đối với các hợp đồng mua bán nhà ở xảy ra từ ngày 01/7/2006 đến trước ngày 01/7/2015 thì áp dụng Luật Nhà ở năm 2005 (trường hợp có sự khác nhau giữa Luật Nhà ở với pháp luật có liên quan về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật Nhà ở, nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định khác với Luật Nhà ở thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó), BLDS năm 2005, Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.

– Đối với các hợp đồng mua bán nhà ở xảy ra từ ngày 01/7/2015 đến nay thì áp dụng Luật Nhà ở năm 2014 (trường hợp có sự khác nhau giữa Luật Nhà ở với pháp luật có liên quan về nhà ở thì áp dụng quy định của Luật Nhà ở, nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên có quy định khác với Luật Nhà ở thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó), BLDS năm 2005 (đến trước ngày 01/01/2017), BLDS năm 2015 (từ ngày 01/01/2017 đến nay), Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.

Ngoài ra, cùng với việc áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, còn phải áp dụng các quy định pháp luật khác có liên quan để giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở, như các quy định liên quan đến xác định tư cách chủ thể của hợp đồng, liên quan đến quy định về sở hữu chung, quy định của pháp luật về thừa kế, hôn nhân gia đình… nhưng vẫn phải bảo đảm nguyên tắc áp dụng pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán.

Điều kiện công nhận hợp đồng mua bán nhà ở:

* Đối với tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991:

Áp dụng Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 20/8/1998 của Ủy ban thường vụ Quốc hội “về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 01/7/1991” và hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC ngày 25/01/1999 của TAND tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của Nghị quyết này để giải quyết:

– Trường hợp hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, thì công nhận hợp đồng, các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu;

– Trường hợp hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng sẽ giải quyết như sau:

+ Nếu các bên chưa thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, thì hợp đồng bị hủy bỏ;

+ Nếu bên mua đã trả đủ hoặc một phần tiền mua nhà mà bên bán chưa giao nhà hoặc bên bán đã giao toàn bộ hoặc một phần nhà mà bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu. Nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó tại thời điểm thanh toán. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại, phải bồi thường thiệt hại theo quy định của BLDS.

– Trường hợp thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở đã được hoàn tất, nhưng bên bán chưa giao nhà hoặc bên mua chưa trả đủ tiền, thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu bên mua chưa trả đủ tiền, thì phải trả cho bên bán khoản tiền còn thiếu tính theo giá trị của nhà ở đó theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán. Bên không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng mà có lỗi và gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định của BLDS.

– Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở có điều kiện mà điều kiện đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện, thì hợp đồng mua bán nhà ở đó được giải quyết như đối với các hợp đồng thông thường.

– Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở mà toàn bộ hoặc một phần nội dung vi phạm điều cấm hoặc trái đạo đức xã hội theo quy định của BLDS dân sự thì bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần và hậu quả pháp lý được giải quyết theo quy định tại Điều 137 BLDS.

* Đối với hợp đồng mua bán nhà ở xác lập trong khoảng thời gian từ ngày 01/7/1991 đến ngày 30/6/1996:

Căn cứ Thông tư liên tịch số 03/TTLN ngày 10/8/1996 của TAND tối cao và Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Pháp lệnh Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành Pháp lệnh Nhà ở có liên quan để giải quyết.

* Đối với các hợp đồng xác lập từ ngày 01/7/1996 (ngày BLDS năm 1995 có hiệu lực thi hành) đến trước ngày 01/7/2006 (ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành):

Căn cứ Điều 131, Điều 443 BLDS năm 1995 và hướng dẫn tạo tiểu mục 2.1 mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, Tòa án chỉ công nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi có đủ bốn điều kiện sau đây:

– Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;

– Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

– Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;

– Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng hoặc chứng thực của UBND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng.

* Đối với các hợp đồng xác lập từ ngày 01/7/2006 (ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành) đến trước ngày 01/7/2015 (ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành):

Căn cứ Điều 122, Điều 450 BLDS năm 2005, Điều 91, 92 Luật Nhà ở năm 2005 và hướng dẫn tạo tiểu mục 2.1 mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, Tòa án chỉ công nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi có đủ bốn điều kiện sau đây:

– Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;

– Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

– Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;

– Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở.

* Đối với các hợp đồng xác lập từ ngày 01/7/2015 (ngày Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thi hành) đến nay:

Căn cứ Điều 122 BLDS năm 2005 (hoặc Điều 117 BLDS năm 2015), Điều 118, 119, 122 Luật Nhà ở năm 2014 và hướng dẫn tại tiểu mục 2.1 mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, Tòa án chỉ công nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi có đủ bốn điều kiện sau đây:

– Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự;

– Mục đích và nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở không vi phạm điều cấm của luật, đạo đức xã hội;

– Những người tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở hoàn toàn tự nguyện;

– Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, phải thực hiện công chứng, chứng thực trừ trường hợp mua bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước, mua bán nhà ở xã hội.

Khi đã có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật thì hợp đồng mua bán nhà ở đó có hiệu lực bắt buộc với các bên tham gia, không phụ thuộc vào việc hợp đồng đã được thi hành một phần hay toàn bộ.

Lưu ý: Đối với trường hợp quy định tại Điều 120 BLDS năm 2015 về giao dịch dân sự có điều kiện là nếu các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ. Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra.

Giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực:

– Đối với các hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực khi xảy ra tranh chấp phải căn cứ vào các quy định của pháp luật về hợp đồng nói chung và hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng để xác định quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, bên bán nhà. Thỏa thuận đúng pháp luật của các bên có giá trị ràng buộc như pháp luật, bắt buộc các bên phải thực hiện theo.

– Khi một trong các bên vi phạm hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực thì tùy thuộc vào thời điểm giao kết hợp đồng mà căn cứ vào các quy định của Nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10, BLDS năm 2005 (từ Điều 412 đến Điều 418), BLDS năm 2015 (từ Điều 409 đến điều 414) và để giải quyết, cụ thể:

+ Bên bị vi phạm có quyền yêu cầu buộc bên vi phạm thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc yêu cầu hủy hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, nếu hợp đồng không quy định thì không thể hủy hợp đồng vì pháp luật không có quy định về trường hợp đương nhiên hủy hợp đồng khi một bên có vi phạm;

+ Hoặc bên bị vi phạm có quyền yêu cầu bên vi phạm tiếp tục thực hiện hợp đồng bao gồm cả thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

– Khi giải quyết tranh chấp phải xác định giá nhà ở tại thời điểm có vi phạm và thời điểm giải quyết tranh chấp để giải quyết:

+ Đối với trường hợp mua bán nhà ở xác lập trước ngày 01/7/1991 thì theo Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10: trả đủ theo tỷ lệ % tiền chưa trả, theo giá nhà ở tại thời điểm trả tiền (là thời điểm xét xử sơ thẩm);

+ Đối với các trường hợp khác (sau ngày 01/7/1991) chưa có quy định trả theo thời giá những căn cứ vào các quy định về bồi thường thiệt hại thì cũng bao gồm chênh lệch về giá nhà.

Lưu ý: Khi xem xét giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở cần tránh nhầm lẫn giữa hợp đồng có hiệu lực với hợp đồng đã được hoàn thành (đã thực hiện xong) hay việc làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu (sang tên, trước bạ). Việc đăng ký trước bạ là một hành vi thực hiện hợp đồng chứ không phải hành vi giao kết hợp đồng, không phải là căn cứ để công nhận hay hủy hợp đồng (trừ trường hợp mua bán nhà ở trước ngày 01/7/1991 thì thủ tục chuyển quyền sở hữu đã được hoàn tất là điều kiện để công nhận hợp đồng).

Giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu:

* Xác định hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu:

Hợp đồng mua bán nhà ở vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như đã phân tích ở trên thì vô hiệu. Tuy nhiên, khi xác định hợp đồng vô hiệu phải xem xét hợp đồng đó vô hiệu do vi phạm điều kiện nào (được quy định từ Điều 123 đến Điều 129 BLDS năm 2015) để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu và phải đảm bảo quyền lợi cho người thứ 3 ngay tình nếu có (Điều 133 BLDS năm 2015).

* Giải quyết hậu quả của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu:

Áp dụng BLDS năm 2015 và tiểu mục 2.4 Mục 2 Phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.

– Xác định lỗi:

Khi tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, về nguyên tắc bên mua trả lại nhà ở cho bên bán, bên bán nhận lại nhà ở và trả lại những gì đã nhận cho bên mua. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 4 Điều 131 BLDS năm 2015 bên có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu mà gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Việc xác định lỗi được thực hiện như sau:

+ Một bên bị coi là có lỗi nếu bên đó có hành vi làm cho bên kia nhầm tưởng là có đầy đủ điều kiện để mua nhà ở hoặc bán nhà ở là hợp pháp. Đối với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu theo quy định tại các điều 125 (Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện), Điều 126 (Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn), Điều 127 (Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép) và Điều 128 (Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình) của BLDS năm 2015 , thì áp dụng quy định của điều luật tương ứng để xác định lỗi của bên bán hoặc lỗi của bên mua.

+ Đối với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do lỗi của hai bên (trừ trường hợp quy định tại Điều 123 BLDS năm 2015- Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội): phải xác định mức độ lỗi của mỗi bên để quyết định trách nhiệm bồi thường thiệt hại tương ứng với mức độ lỗi của mỗi bên.

Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau thì mỗi bên chịu 1/2 giá trị thiệt hại, nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên.

Nếu bên mua có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì bên bán chỉ phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận); nếu bên mua có lỗi làm cho nhà ở bị hư hỏng hoặc tháo dỡ thì phải bồi thường khoản tiền do bên bán bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu do bên mua làm hư hỏng hoặc tháo dỡ nhà. Trường hợp giá nhà giảm mà bên bán bị thiệt hại thì bên mua phải bồi thường cho bên bán khoản tiền chênh lệch giá được hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.

Nếu bên bán có lỗi làm cho hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu, thì bên bán phải trả cho bên mua số tiền đã nhận và bên mua phải giao lại nhà cho bên bán (nếu đã nhận). Trong trường hợp có sự chênh lệch giá nhà mà bên mua bị thiệt hại thì bên bán phải bồi thường khoản tiền chênh lệch giá được hướng dẫn tại điểm c tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.

Nếu trong thời gian quản lý, bên mua đã cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất thì khi nhận lại nhà bên bán phải thanh toán cho bên mua phần giá trị tăng thêm đó, trừ trường hợp bên bán có phản đối hoặc cơ quan có thẩm quyền không cho phép mà bên mua vẫn cố tình cải tạo, sửa chữa.

– Xác định thiệt hại:

Thiệt hại là khoản tiền mà bên bán bỏ ra để sửa chữa, khôi phục lại tình trạng ban đầu của nhà ở do bên mua đã tháo dỡ hoặc làm hư hỏng; khoản tiền mà bên mua đã đầu tư để cải tạo, sửa chữa nhà làm tăng giá trị nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất.

Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không có đặt cọc và các bên không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá nhà – chênh lệch giữa giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận với giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác (nếu có).

Để xác định đúng thiệt hại phải tiến hành định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất và xác định thiệt hại về nhà ở như sau:

+ Nếu các đương sự không thoả thuận được về giá nhà, giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Tòa án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá nhà và giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi có nhà đang tranh chấp đối với từng loại nhà, đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

+ Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh có quy định giá đất cụ thể phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giá thị trường tại địa phương hoặc các Trung tâm giao dịch bất động sản hoạt động hợp pháp có niêm yết giá giao dịch chuyển nhượng đất tại địa phương, thì Toà án có thể căn cứ vào giá do Uỷ ban nhân dân quy định hoặc giá niêm yết của các Trung tâm giao dịch để xác định giá nhà gắn liền với giá trị quyền sử dụng đất, mà không nhất thiết phải thành lập Hội đồng định giá.

Vấn đề đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà ở:

Áp dụng BLDS và mục 1 phần I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP.

Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, không phải là một phần của hợp đồng mua bán nhà ở nên không phải cứ hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu thì đặt cọc vô hiệu.

Đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 BLDS năm 2015 và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính). Trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thỏa thuận khác về việc xử lý đặt cọc thì việc xử lý được thực hiện như sau:

– Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015.

– Trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung.

– Trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015.

– Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia:

Trước đây, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản pháp luật về nhà ở trước đó quy định người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong một số trường hợp (về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam). Hiện nay, theo quy định tại Điều 7 Luật Nhà ở năm 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều 186 Luật Đất đai năm 2013 quy định Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Khi xảy ra tranh chấp giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người Việt Nam về việc gửi tiền nhờ mua và đứng tên hộ nhà ở, thì phải xác định tại thời điểm tranh chấp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bên tranh chấp có được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam hay không. Tùy từng trường hợp mà xử lý như sau:

* Trường hợp khi xảy ra tranh chấp, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:

Khi xảy ra tranh chấp giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người Việt Nam về việc gửi tiền nhờ mua và đứng tên hộ nhà ở thì kể cả thời điểm mua nhà họ chưa thuộc diện có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam, nhưng khi xảy ra tranh chấp họ đã thuộc diện có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam thì phải công nhận cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất mà họ đã nhờ người Việt Nam mua và đứng tên hộ.

* Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:

Đối với trường hợp này khi xảy ra tranh chấp phải xác định giao dịch giữa người Việt Nam định cư ở nước ngoài với người Việt Nam đứng tên hộ trong giấy tờ nhà đất là giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Tuy nhiên, do Điều 123 và Điều 131 BLDS năm 2015 không quy định phải tịch thu tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được từ giao dịch không hợp pháp nên sẽ giải quyết theo hướng:

– Nếu người Việt Nam có nhu cầu sử dụng nhà đất thì công nhận cho họ được quyền sở hữu nhà đất này, đồng thời phải xác định giá trị quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất để giải quyết.

+ Trường hợp giá trị quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử bằng giá tiền (vàng) đã bỏ ra để mua nhà đất thì cần buộc người Việt Nam thanh toán cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng đúng số tiền (vàng) đã bỏ ra để mua nhà đất.

+ Trường hợp giá trị nhà và quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử cao hơn giá lúc mua, thì số tiền (vàng) chênh lệch được chia đôi mỗi bên một nửa.

+ Trường hợp giá trị nhà và quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử thấp hơn giá lúc mua thì người Việt Nam chỉ phải hoàn lại cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài số tiền (vàng) bằng đúng giá trị theo định giá.

– Nếu người Việt Nam không đồng ý nhận nhà đất hoặc không đủ điều kiện mua nhà thì cần phát mãi nhà, đất đó:

+ Trường hợp giá trị nhà đất tại thời điểm phát mãi cao hơn giá lúc mua thì trả cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài bằng đúng số tiền (vàng) đã bỏ ra để mua nhà đất, số còn lại chia đôi mỗi bên một nửa.

+ Trường hợp giá trị nhà đất tại thời điểm phát mãi thấp hơn giá lúc mua thì chỉ hoàn trả cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài số tiền bằng đúng giá trị phát mãi.

Nguồn: Toà án Nhân dân tỉnh Quảng Nam

Chi tiết xin liên hệ: Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Điện thoại: 0866 222 823

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com

Website: https://luatthaiduonghanoi.com

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội