KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ NHÀ Ở (phần 4)

Trong cuộc sống hàng ngày, việc thuê nhà hoặc tặng hợp đồng nhà ở là một khía cạnh quan trọng của cuộc sống cá nhân và kinh doanh. Tuy nhiên, tranh chấp liên quan đến các hợp đồng này có thể tạo ra những tình huống phức tạp và căng thẳng. Trong bài viết này, chúng ta sẽ tìm hiểu về những kỹ năng quan trọng để giải quyết tranh chấp về hợp đồng thuê nhà và hợp đồng tặng nhà ở một cách thông minh và hiệu quả. Chúng ta sẽ khám phá cách hiểu biết về quy định pháp luật, áp dụng kỹ năng đàm phán, và tìm kiếm giải pháp tốt nhất để đảm bảo sự công bằng và hài lòng của tất cả các bên liên quan. Hãy cùng tập trung vào việc phát triển những kỹ năng này và giúp xây dựng sự hoà giải và thỏa thuận trong mọi tình huống liên quan đến thuê nhà và tặng hợp đồng nhà ở.

Giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn, ở nhờ nhà ở & Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho nhà ở

Giải quyết tranh chấp về hợp đồng mượn, ở nhờ nhà ở

Đối với hợp đồng mượn, ở nhờ xác lập trước 01/7/1991 (ngày Pháp lệnh Nhà ở có hiệu lực):

Áp dụng Điều 4 Nghị quyết 58/1998/NQ-UBTVQH10 và mục 2 phần III Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC.

– Trường hợp thời hạn cho mượn, cho ở nhờ nhà ở theo hợp đồng đã hết trước ngày Nghị quyết 58/1998 có hiệu lực, thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ được lấy lại nhà ở, nếu các bên không có thoả thuận khác, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ biết trước ít nhất là ba tháng.

– Trường hợp đến ngày Nghị quyết 58/1998 có hiệu lực mà thời hạn cho mượn, cho ở nhờ nhà ở theo hợp đồng vẫn còn, thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ được lấy lại nhà ở kể từ khi hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ biết trước ít nhất là ba tháng.

– Trường hợp thời hạn cho mượn, cho ở nhờ nhà ở không được xác định trong hợp đồng, thì bên cho mượn, bên cho ở nhờ được lấy lại nhà ở, nếu các bên không có thoả thuận khác, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên mượn, bên ở nhờ biết trước ít nhất là sáu tháng. Trong trường hợp bên mượn, bên ở nhờ không có chỗ ở khác hoặc không có điều kiện tạo lập chỗ ở khác, thì tuỳ từng trường hợp mà được tiếp tục sử dụng một phần hoặc toàn bộ nhà ở đang mượn, đang ở nhờ cho đến ngày 01 tháng 7 năm 2005 và các bên phải ký kết hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của BLDS; giá thuê nhà ở được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 3 của Nghị quyết 58/1998; nếu bên mượn, bên ở nhờ không chịu ký kết hợp đồng thì phải trả lại nhà; nếu bên cho mượn, bên cho ở nhờ không chịu ký kết hợp đồng thì bên mượn, bên ở nhờ được tiếp tục ở nhà đang mượn, đang ở nhờ cho đến ngày 01 tháng 7 năm 2005.

Đối với hợp đồng mượn, ở nhờ nhà xác lập từ 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 (ngày BLDS năm 1995 có hiệu lực):

Pháp lệnh nhà ở năm 1991 cho phép chủ sở hữu nhà có quyền cho ở nhờ nhà ở nhưng không có quy định cụ thể về hợp đồng đồng mượn, ở nhờ nhà ở. Do đó, nếu có tranh chấp xảy ra về việc mượn, ở nhờ nhà ở xác lập từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 thì áp dụng các quy định của Pháp lệnh Hợp đồng Dân sự 1991 và Thông tư liên ngành 03/TTLN ngày 10/8/1996 hướng dẫn áp dụng pháp luật theo Nghị quyết của Quốc hội về việc thi hành BLDS năm 1995 để giải quyết.

Đối với việc sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, làm thêm diện tích hoặc xây dựng nhà ở mới trong khuôn viên nhà mượn, nhà ở nhờ diễn ra trước ngày 01/7/1996 được giải quyết tương tự như trường hợp thuê nhà ở.

Đối với hợp đồng mượn, ở nhờ nhà ở xác lập từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/7/2015:

Áp dụng BLDS năm 1995, BLDS năm 2005, Luật Nhà ở năm 2005 và các văn bản có liên quan để giải quyết.

Đối với hợp đồng mượn, ở nhờ nhà ở xác lập từ ngày 01/7/2015 đến nay:

Áp dụng BLDS năm 2005 (trước ngày 01/01/2017) hoặc BLDS năm 2015 (từ ngày 01/01/2017), Luật Nhà ở năm 2014 (từ Điều 153 đến Điều 154) và các văn bản có liên quan để giải quyết.

Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho nhà ở:

Đối với hợp đồng xác lập trước 01/7/1991:

Áp dụng Điều 7 Nghị quyết 58/1998 và mục 5 phần III Thông tư liên tịch 01/1999/TTLT-TANDTC-VKSNDTC.

Đối với loại hợp đồng tặng cho nhà ở không có điều kiện mà bên được tặng cho đã nhận nhà ở, nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, thì công nhận hợp đồng và cho phép bên được tặng cho nhà ở làm thủ tục chuyển quyền sở hữu; nếu bên được tặng cho chưa nhận nhà ở và cũng chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở, thì hợp đồng tặng cho nhà ở bị huỷ bỏ.

Trong trường hợp hợp đồng tặng cho nhà ở có điều kiện mà điều kiện đó đã xảy ra hoặc đã được thực hiện đầy đủ, thì tùy từng trường hợp mà giải quyết như sau:

+ Nếu bên được tặng cho đã nhận nhà ở nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, thì Toà án công nhận nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của bên được tặng cho;

+ Nếu bên được tặng cho chưa nhận nhà ở và chưa làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, thì Toà án tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà ở bị huỷ bỏ. Trong trường hợp này, nếu bên được tặng cho có yêu cầu giải quyết về các điều kiện đã xảy ra hoặc đã được thực hiện, thì Toà án giải quyết cả yêu cầu này.

+ Nếu thủ tục chuyển quyền sở hữu để thực hiện hợp đồng tặng cho nhà ở đã hoàn tất mà nhà ở chưa giao cho bên được tặng cho, thì Toà án buộc bên tặng cho phải giao nhà ở đó cho bên được tặng cho trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày bên được tặng cho có yêu cầu bằng văn bản.

Trong trường hợp hợp đồng tặng cho nhà ở có điều kiện mà điều kiện đó chưa xảy ra hoặc chưa được thực hiện hoặc chỉ mới được thực hiện một phần, thì Toà án tuyên bố hợp đồng tặng cho nhà ở bị huỷ bỏ.

Đối với hợp đồng tặng cho xác lập từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996:

Pháp lệnh Nhà ở năm 1991 không có quy định cụ thể về hợp đồng tặng cho nhà ở. Do đó, nếu có tranh chấp xảy ra về việc tặng cho nhà ở xác lập từ ngày 01/7/1991 đến trước ngày 01/7/1996 thì áp dụng các quy định của Pháp lệnh Hợp đồng Dân sự 1991 và Thông tư liên ngành 03/TTLN ngày 10/8/1996 hướng dẫn áp dụng pháp luật theo Nghị quyết của Quốc hội về việc thi hành BLDS năm 1995 để giải quyết.

Đối với hợp đồng tặng cho nhà ở xác lập từ ngày 01/7/1996 đến trước ngày 01/7/2015:

Áp dụng quy định tại BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 và Luật Nhà ở năm 2005 để giải quyết. Theo đó:

Hợp đồng tặng cho nhà ở phải lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp tặng cho nhà ở có điều kiện thì chỉ khi điều kiện đó xảy ra thì hợp đồng mới có hiệu lực.

Khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho nhà ở (kể cả hợp đồng mua bán, thuê mua, đổi nhà ở) cần lưu ý về thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở để xác định hiệu lực của hợp đồng tặng cho. Vấn đề này BLDS và Luật Nhà ở quy định không thống nhất: theo quy định của Luật Nhà ở thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên nhận tặng cho (bên mua, bên thuê mua, bên nhận đổi) kể từ thời điểm hợp đồng tặng cho được công chứng (khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005); nhưng theo quy định của BLDS (1995 và 2005) thì hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký (khoản 2 Điều 463 BLDS năm 1995 và khoản 2 Điều 467 BLDS năm 2005). Do Luật nhà ở là luật chuyên ngành nên phải áp dụng quy định của Luật Nhà ở.

Đối với hợp đồng tặng cho nhà ở xác lập từ ngày 01/7/2015 đến nay:

Áp dụng quy định tại BLDS năm 2005 (trước ngày 01/01/2017) hoặc BLDS năm 2015 (từ ngày 01/01/2017) và Luật Nhà ở năm 2014 để giải quyết.

Tương tự như BLDS năm 2005, Điều 459 BLDS năm 2015, quy định hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký. Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 quy định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực. Do Luật nhà ở là luật chuyên ngành nên phải áp dụng quy định của Luật Nhà ở năm 2014, xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở là thời điểm công chứng, chứng thực.

Nguồn: Toà án Nhân dân tỉnh Quảng Nam

Chi tiết xin liên hệ: Công ty Luật Thái Dương FDI Hà Nội

Điện thoại: 0866 222 823

Email: luatthaiduonghanoi@gmail.com

Website: https://luatthaiduonghanoi.com

Fanpage: https://www.facebook.com/luatthaiduongfdihanoi

Địa chỉ: Tòa nhà Licogi 13, Số 164 Khuất Duy Tiến, Thanh Xuân, Hà Nội